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海南成为首个全面推行现房销售的省份 期房是否将退出历史舞台?

文章作者:来源:www.guiavv.com时间:2020-03-26



在海南省3月7日出台的房地产调控新政策中,“新建商品房用地实行现行住房销售制度”这句话震惊了全国房地产市场。

虽然有些城市以前曾做过各种尝试“出售现有房屋”,但这仍是第一次在一个省内全面实施。这意味着海南人将来买房时不再担心被华丽的样板房欺骗。然而,这也令许多开发商担忧:出售现有房屋将推迟一两年的资金回报,是否会增加投资风险?

许多试点项目很少得到充分实施。

向前推4个月。龙华金茂大厦是深圳第一个试点现有住房销售的房地产,经过3年的建设期,终于开业了。“均价超过10万元的600多套公寓尚未售罄。”目前,深圳的一家销售代理商仍在忙于推广当前的销售项目。

2016年,深圳将试点出售现有房屋。那一年,金茂和电建以82.9亿元的总价共同赢得了第一个试点地块,命名为龙华金茂大厦。这是深圳第一例也是唯一一例。“试点出售现成住房的主要目的是让住房公司合理占有土地,避免高杠杆,并防止错误的商品被出售。”广东省住房政策研究中心首席研究员李表示,现有住房比更快的住房资金回流需要更长的时间,只有资本实力较强的住房企业才会参与。

杭州还在2017年提高了“待售住房50%溢价”条款,影响了大约20块土地。2018年“广东研究取消商品房预售”的消息不胫而走。此后,相关机构只对内部意见作出回应,没有正式执行。广东中山也有现成住房的需求,但这只是一个试点项目。

“海南的规定可以被认为是该国第一个省级住房销售政策。”易居研究所智库中心研究主任严跃进认为,这些政策旨在通过现有的住房销售模式,防止各类烂尾楼的出现。

现房需要开发商提供更多资金。

为什么深圳只有一个试点,第一个实施预售,第一个试点现房销售?业内人士认为,试点过程中发现的问题可为后续政策提供参考。“这不仅是价格限制,也是出售现有住房,这给住房企业带来了太大压力,不利于价格控制。”李分析说,资金的长期回报推高了成本,导致开发商开发高档住宅,进而推高了房价。

“2017年杭州的房地产市场已经供不应求,现有房屋的出售影响了商品房的供应速度,加剧了供需矛盾。”杭州钟芳信息技术公司首席企业顾问陈焕春解释说,杭州当年政策的初衷是通过设定一个溢价门槛来避免高价地块的出现。但出乎意料的是,由于当时土地市场极其火爆,几乎所有的地块都突破了50%的溢价限制。

另一方面,开发商也担心现有房屋的销售。“最大的风险仍然是金钱。”一位知名房地产公司官员表示,开发商的投资考虑是何时投资才会恢复正常。此前,碧桂园等号称“高营业额”的开发商对该项目有严格的资金返还期限。然而,目前的住房周期通常超过两年半。一旦未来政策收紧,开发商的投资风险就会增加,投资意愿自然会降低。

现有房屋的推广需要“以城市为基础的政策”

值得注意的是,虽然一些省市已经采用了现有的房屋销售政策,但预售仍然是中国房地产相关法律法规允许的销售方式。

相比之下,现在销售和预售都有优点和缺点。“现在销售可以避免错误的产品,但预售也有利于开发和融资。”北京大学房地产法律研究中心主任建波说,相比智慧

更多城市会效仿现有的房屋销售吗?楼建波表示,无论是待售还是预售,都必须根据不同地区的实际情况来判断,这也符合当前我国房地产市场调控“以城为本”的政策要求。

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