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房企打优惠牌加速回笼:节流不足以解决产品兑付缺口

文章作者:来源:www.guiavv.com时间:2020-03-09



21世纪经济报道

原题:房地产企业打优惠牌加速退出:储蓄不足以解决产品支付缺口

[房地产企业融资链检查]

数据显示,2020年1月,境外房地产企业发行的美元债务飙升至165亿美元,再次超过2019年1月111亿美元的历史月度峰值。

根据穆迪的数据,2019年,房地产公司的海外债券发行达到了693亿美元的历史新高,比前一年的490亿美元高出41.3%。相应地,国内债券总额为1579亿元(225亿美元),比上年的2163亿元(322亿美元)下降27%。

然而,一些研究机构指出,由于这种流行病,住宅销售可能面临收缩的风险。

为了应对新皇冠肺炎疫情的影响,越来越多的房地产企业开始采取自救措施。

恒大集团近日发布全国住宅特价品打折通知。从2月18日至2月底,恒大将对全国范围内销售的住宅提供15%的折扣。

恒大不是唯一一家。碧桂园、华夏幸福、徐汇控股等大型房企也推出了网上销售和优惠购买措施。根据《21世纪经济报道》的理解,加速资金回流是主要原因。

“如果我们不加快资金提取速度,大多数房地产公司很快就会遭遇现金流约束,导致大量房地产信托和理财产品违约。”华东一家大型房地产企业的首席财务官坦言。整个春节期间,由于售楼处的关闭和部分房产预售许可证发放的延误,他的房地产公司的销售收入同比下降了95%以上。如果这种情况持续到3月底,预计资本流动将不足以支付5月到期的许多信托产品的本金和利息。

第一太平戴维斯深圳投资部主管吴锐表示,如果疫情持续时间较长,导致房屋销售下滑与年度债务到期高峰重合,势必形成负叠加效应。许多中小型房地产企业面临着打破资本链的风险。

“现在我们已经推出了一系列内部措施来削减成本,包括高级管理人员和一些轮流休无薪假的员工减薪50%。”上述华东大型房地产企业的财务总监透露,面对5月份将支付的20多亿信托产品的本息,他担心这些措施将是九牛一毛。目前,公司高级管理层已要求财务部尽一切可能到处寻找过渡资金,但过去,作为过渡资金提供者的家第三方金融机构也遭遇业务停滞,无法筹集资金。

“尽管一些投资机构愿意提供过渡资金,但他们要求附加房地产公司优质核心资产的折价购买权,遭到了公司高层的拒绝。”他透露,他只能希望疫情能尽快结束,房地产销售收入能迅速恢复,否则房地产公司的资金额度将难以突破。

中原地产首席分析师张大伟指出,对于大多数房地产企业来说,如果疫情能在2月份得到有效缓解,企业资金链的压力相对可控。一旦疫情蔓延至3月份,许多房地产企业将出现到期债务的井喷,在目前销售现金流急剧下降的情况下,许多房地产企业可能不会持续2个月。

上述华东大型住宅企业的财务总监也有同感。受疫情影响,虽然春节期间企业销售收入同比下降95%以上,但各项经营费用并未因此而缩水。最近,他向公司董事会提交了一份财务预测报告,坦率地承认,如果上述情况持续下去,公司目前的现金流将不会持续到5月份,原因是销售收入大幅下降

对于上述华东大型房企的财务总监来说,目前最令他担心的是,5月份到期的信托产品违约概率日益增加。“我们做了内部评估。即使疫情能在2月底得到有效缓解,房地产市场也可能需要1-2个月才能恢复到以前的成交量。按照这种销售还款节奏,5月份信托产品本息的支付基本上很难依靠销售还款。”

目前,他们正在与信托公司谈判,希望后者能说服投资者同意将付款延期半年。他们愿意在产品的原始利息基础上增加100个基点,作为延期付款的利息补偿。

但他得到的答复是,一些投资者不愿意同意延期付款计划,信托公司没有足够的闲置资金来垫付。

“过去,当我们遇到这种情况时,我们并不着急,因为融资部门会找第三方金融机构来发行产品融资进行垫付。”然而,首席财务官表示,这种流行病也导致大多数第三方金融机构的业务停滞不前,变得脆弱。最初的解决方案不再可行。

何透露,目前融资部门只能四处寻找银行和证券公司的投资银行部门,寻求紧急贷款或债券发行融资来解决产品支付中的融资缺口。不过,接管的银行表示,目前可以做的是,房地产公司不贷款,也不发放贷款本金,根据房地产管制政策,批准新的贷款申请仍然非常困难。证券公司投资银行部也认为,在“房不着火”的政策环境下,住房企业发行债券和筹集资金仍然困难。

"也有一些投资机构已经表示愿意提供过渡基金,只要他们有优先购买我们的核心资产的折扣。该公司的高级管理层认为实际融资成本正在上升,并拒绝了这一要求。”首席财务官表示,目前唯一的好消息是,通过公司股东的资源关系,公司一方面可以推迟部分土地收购和建设资金的支付,另一方面可以获得两个房地产投资基金的过渡性贷款(年利率为10.5%)的支持,从而可以“覆盖”5月份信托产品的本息支付

然而,并不是所有的房地产公司都这么幸运。

责任编辑:陈悠然SF104