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临港新片区土地新政:“先租后让”试点增加土地供应

文章作者:来源:www.guiavv.com时间:2020-03-11



原标题:临港新区新土地政策:实施“先租后让”增加土地供应试点

12月3日,上海保税区临港新区正式发布《关于支持临港新片区园区平台提升创新服务能力工作的实施意见》(以下简称“《实施意见》”),提出实施“先租后让”增加土地供应试点,鼓励园区平台以“以房换地”的形式购买工业用地,合理有效开发利用地下空间。

临港新区管委会规划与自然资源部部长石炯表示,在新的土地供应方面,临港新区园区平台可以获得标准的工业厂房用地和一般研发用地,并可以通过“工业项目”挂牌方式供应。新区将实施“先租后让”试点工程。土地可以“先租后让”的方式出租给公园平台。同时,租赁期限和租金是一致的。租金价格不高于临港新区的整体水平。租赁期满后,土地可以通过有条件续期的灵活期限转让方式转让给园区平台。

关于现有土地的收购,新区鼓励园区平台收购企业节约工业用地,用于建设标准厂房和一般研发物业。鼓励通过公园平台跨区域收购土地。被确定为甲级的公园平台可在临港新区跨公园管理范围内获得土地。乙类园区平台可在园区平台认可的管理范围内获得土地。

为了有效降低园区平台的土地使用成本,《实施意见》提出,如果新的标准厂房工业用地和一般研发用地出售给园区平台,标准厂房工业用地的出让价格不低于同一区域工业用地基准地价的70%,一般研发用地的出让价格不低于同一区域工业项目研发用地基准地价的70%。

在创新用地政策方面,拟收回的工业用地由临港新区工业行政主管部门审核,鼓励园区平台以“以房换地”的方式购买。园区平台可以在与原土地所有者沟通协商的基础上获取其工业用地,利用其开发建设满足原土地所有者生产需求的标准厂房或一般研发物业,并转让或租赁给原土地所有者,其余可由园区平台自行开发建设。

《实施意见》鼓励土地混合使用,鼓励园区平台在获得的标准工厂工业用地和一般研发用地上建设科技创新服务设施。在合理布局规划的前提下,结合地块及周边地区的配套条件,允许园区平台为自身或地块内周边地区建设服务设施。允许建设的服务设施的建筑面积比例参照临港新区相关文件。

同时,鼓励园区平台合理有效地开发利用地下空间,支持园区平台在其认定范围内实施地下空间的整体设计和区域整体综合利用开发,进一步提高工业用地集约利用水平。

《实施意见》鼓励park platform以“先租后卖”的方式提供标准厂房和一般研发物业。在园区平台上建设的标准厂房和通用R&D物业可转让部分不超过50%,可转让部分可直接转让部分不超过总产权的30%。鼓励采用“先租后售”的方法。租赁企业或机构的税收、用工、R&D投资等指标符合临港新区行业主管部门规定的条件后,方可转让。

新区将确保不少于50%的新区将提供给高科技企业、“四新”企业、生产性服务企业等。通过租赁的方式,并在租金方面给予一定的支持。我们将支持小型和微型企业的孵化和发展

为贯彻落实市委市政府《关于支持临港新片区园区平台提升创新服务能力工作的实施意见》(沪委发[2019)20号精神,优化中国(上海)自由贸易试验区临港新区(以下简称临港新区)科研创新空间格局,促进土地资源优质高效配置,支持临港新区园区平台提升创新服务能力,特制定本实施意见。

1。基本原则

(1)促进临港新区城市功能完善,提升临港新区创新服务功能,促进产业升级,优化资源配置。

(2)坚持紧凑高效的土地利用标准,建立完善的土地利用绩效评价体系,实现优质土地利用,促进资源高效配置,促进现有工业用地的振兴,加强土地全生命周期管理。

(3)坚持绩效导向和标准导向。根据临港新区的区域经济特点和产业发展方向,实施资源利用评价,并根据园区平台的土地利用效益实施差异化政策导向。体现土地利用综合绩效的园区平台将得到更多政策支持,园区平台在促进区域发展建设和产业经济发展中的重要作用将得到充分发挥。

二。适用范围

本实施意见的适用范围为中国(上海)自由贸易试验区临港新区管委会管辖范围内的土地。

本实施意见所指的园区平台是临港新区管委会认可的平台型企业,负责各类园区的开发、建设和运营管理。

三。评估与评价机制

根据“亩产英雄”、“效益英雄”、“能耗英雄”、“环境英雄”的绩效导向,结合临港新区的区域经济特点和产业发展方向,定期从产业集聚发展、资源利用效率和管理服务水平等方面对园区平台进行综合评价,根据评价结果将园区平台分为三类。对于不同类型的公园平台,充分发挥临港新区管委会在资源配置中的导向作用。对于资源利用效率高的园区平台,加大对资源要素的支持,鼓励园区平台进一步提升能源水平,提升质量优势和竞争力。资源利用效率较低的公园平台在资源配置和土地供应方面存在一定的限制。

4。新增土地供应

(1)园区平台可获取标准工业用地作为厂房和一般研发用地,并可通过工业项目上市供应。

(2)园区平台可以根据行业的整个生命周期,采用弹性年转移的有条件更新方式,并在转移合同中明确自动更新的条件、方式和价格。土地出让合同规定的土地使用权期满后,临港新区工业主管部门发现,符合条件的工业项目可以按原合同规定的价格自动续期。

(3)实施“先租后缴”试点项目。土地可以以“先租后让”的方式出租给公园平台。租赁期限和租金是同时商定的。租金价格不高于临港新区的整体水平。租赁期满后,土地可以通过有条件续期的灵活年转让方式转让给园区平台。详情请参阅本文第(2)部分。

五、现有土地收购

1、鼓励园区平台收购企业节约工业用地,用于建设标准厂房和R&D通用物业。

(2)拟收回的工业用地经临港新区工业行政主管部门核实,鼓励园区平台购买,用于建设标准厂房和一般研发物业。

(3)鼓励公园平台跨区域购买土地。

(3)如在现有土地收购后,园区平台的使用需要调整,临港新区土地管理部门应委托第三方评估机构,以双重评估方式确定需要偿还的土地出让价格,并签订补充土地出让合同,实施土地生命周期管理。同时,土地价款可以分期支付,也可以在项目竣工后房地产登记前支付,最长期限不超过两年。

7。结合市场导向,创新土地利用政策

(1)拟收回的工业用地由临港新区工业行政主管部门审核,鼓励园区平台以“以房换地”的方式购买。园区平台可以在与原土地所有者沟通协商的基础上获取其工业用地,利用其开发建设满足原土地所有者生产需求的标准厂房或一般研发物业,并转让或租赁给原土地所有者,其余可由园区平台自行开发建设。收购时,应在合同中规定被收购土地的价格、再转让或租赁的比例以及转让价格,相关的转让和租赁管理要求应符合本意见第九条的规定。

(2)鼓励园区平台与土地储备中心合作,以“购买、储存、转让住房用地”的形式开发现有土地。原土地所有者在土地储备中心收集和储存的工业用地将以“工业项目”挂牌的形式提供给园区平台进行开发建设。建设完成后,部分物业将转让或出租给原土地所有者。土地收购储备时,经土地储备中心和园区平台与原土地所有者沟通协商后,合同应明确拟收购储备土地的价格、再转让或租赁的比例及转让价格等。相关转让和租赁管理要求应符合本意见第九条的规定。

(3)园区平台可以在与原土地所有者沟通协商的基础上,通过股权收购,在园区平台的基础上建立新的园区平台,并对原项目进行后续开发建设。新园区平台建立后,将享受现有园区平台的优惠政策,但其股权结构不可改变。股东退股的,临港新区土地管理部门批准后,原园区平台优先购买。

(4)在与原土地所有人沟通协商的基础上,园区平台可以通过“异地等价置换”方式取得原土地所有人的工业用地,并转让或租赁给被收购方的等价财产,在园区平台管理的其他区域财产中进行等价置换。

8。鼓励土地混合使用

①鼓励园区平台在获得的标准工厂工业用地和一般研发用地上建设科技创新服务设施。在合理布局规划的前提下,结合地块及周边地区的配套条件,允许园区平台为自身或地块内周边地区建设服务设施。允许建设的服务设施的建筑面积比例参照临港新区相关文件。

(2)鼓励园区平台合理有效开发利用地下空间,支持园区平台在其认定范围内实施地下空间的总体设计和区域综合利用开发,进一步提高工业用地集约利用水平。

9。加强园区平台的产权转让和租赁管理

(1)鼓励园区平台以“先租后卖”的方式提供标准厂房和R&D通用物业。在园区平台上建设的标准厂房和通用R&D物业可转让部分不超过50%,可转让部分可直接转让部分不超过总产权的30%。鼓励采用“先租后售”的方法。只有在纳税、就业,

(五)加强园区平台引进工业科研项目、物业租赁情况监管。园区平台对其引入的产业和科研项目以及租赁物业负有监管责任。如果园区平台引入的产业和科研项目不符合临港新区的产业发展方向或相关规定,或租赁物业的经济效益低,导致整体土地利用绩效评价较差,园区平台上可转让物业的比例将受到临港新区管委会的决定限制。

十、土地利用绩效监督管理

加强土地利用绩效评估和园区平台监管,实施农业银行园区平台差异化政策。

(1)根据评估,公园平台分为甲类或乙类,将在新征地、现有土地的征用和开发、增加容积率和增加地下空间方面给予政策支持。

(2)对于评估后列为丙类的公园平台,在下一次评估前,将对新土地的收购、现有土地的收购和开发以及可转让财产的比例进行一定的限制。

XI。加强生命周期管理

临港新区管委会将进一步加强组织协调。对于所有涉及园区平台新增用地、现有土地收购开发、增加容积率、增加地下空间的项目,将重新签订生命周期管理下的土地出让补充合同,落实各部门的日常监管职责。对于纳入生命周期管理的项目,临港新区各部门将按照合同约定,加强对土地开竣工时间和土地开发建设的监管。在完成用地建设的过程中,重点加强行业绩效考核工作,在园区平台上实行激励与约束相结合的差异化管理。

十二。实施日期

本意见自发布之日起生效,有效期至2023年8月31日。本解释由中国新区(上海)香港自由贸易试验区管委会负责。

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